Compra de Inmueble Contado vs Compra mediante Hipoteca. Inversion Inmobiliaria.

Rendimiento de una inversión inmobiliaria en diferentes supuestos

Comparación de compra de un inmueble al contado versus compra mediante hipoteca

Premisas de partida:

• Por los pisos pequeños se obtiene un mayor rendimiento que por los pisos grandes.
• Inmueble [160000-250000]€, se considera una renta de 800€/mes -13% para gastos de mantenimiento, administración, impuestos y vacancias. Total 696€/mes.
• Horizonte inversión 40 años. Se simplifica la revalorización del inmueble 1%/año, revalorización de la renta 1%/año.
• Dado que aun tengo 10 años de vida laboral planteo un hipoteca corta por 10 años, de forma que cuando no tenga ingresos por trabajo la hipoteca esté liquidada.
• Una hipoteca corta (10 años) también tiene la ventaja de unas probabilidades mas bajas de que suban los intereses. Usaremos una hipoteca a tipo variable (mas barata que la fija, si no suben los intereses).

Riesgo de error en la simulación planteada

- Que la revalorización del valor del inmueble (+1%/año) no se cumpla por alguna crisis, y eso implique que tampoco se produzca la revalorización de la renta (+1%/año)
- Se ha simplificado la compra del inmueble sin los gastos hipotecarios, los impuestos de plusvalia, etc. Los rendimientos reales serán algo inferiores a los tabulados. Las comparaciones entre estrategias son válidas.

Riesgos intrínsecos de toda inversión inmobiliaria

- Que los precios de los inmuebles caigan
- Que me salgan inquilinos que den mucho trabajo, que me destrocen el piso, que no paguen, tener que denunciar y meterse en juicios, etc, etc
- Que sea dificil alquilar por razones locales o por crisis.
- Que el piso salga bien, que no haya alguna desgracia estructural, etc.
- Que no haya una catacrack economico, expropiaciones, etc

En las alternativas de solicitar una hipoteca hay que añadir los riesgos de:
- Subida de tipos de interés, por lo que la cuota se puede incrementar. Por eso y por nuestra edad planteo una hipoteca de corta duración.
- Si perdemos otros ingresos (trabajo, alquileres, otras inversiones) se puede poner dificil pagar la cuota de la hipoteca.

Se puede plantear otra alternativa, en la que se solicita una hipoteca menor (30%-40% del valor del inmueble, en lugar del 50%), de forma que la renta del alquiler sea superior a la cuota de la hipoteca. Saldrá un valor intermedio, en cuanto a rentabilidad, respecto a las dos alternativas planteadas. 

Cuanto mayor sea la hipoteca respecto al valor del piso, mayores son los riesgos.
Pagando al contado, los riesgos bajan, y la posibilidad de perder el piso casi desaparece.

el Yin y el Yan